Выгодно ли инвестировать в недвижимость в 2024 году?
Практика предыдущих кризисов показывает, что даже после большого спада рынок недвижимости постепенно стабилизируется и инвестиции сюда становятся все более популярными. Объем сделок по аренде и покупке растет. В 2023 году недвижимость остается перспективным активом для пассивного дохода, если не говорить про продажу и заработок прямо завтра.
По статистике, общая стоимость всех объектов недвижимости составляет около 300 триллионов долларов. Для сравнения: весь рынок облигаций стоит 120 триллионов долларов, акций – 110 триллионов долларов, а мировой ВВП – 110 триллионов долларов. Как вы видите, разница ощутимая. Примерно 80% всех объектов – это жилье (квартиры, частные дома и пр.), 20% - земля и коммерческие помещения.
В этом материале мы расскажем, какие есть виды недвижимости для вложений, как выбрать объект для получения дохода, какие есть плюсы и минусы, риски и сколько можно заработать на инвестировании. Также рассмотрим возможные альтернативы для получения прибыли.
Начните инвестировать в валюты сейчас вместе с RoboForex!Инвестировать ли в недвижимость? Общая информация
Прежде чем рассматривать вопрос, выгодно ли инвестировать в недвижимость, необходимо разобраться с основными стратегиями заработка. Тут есть два варианта: приобретение объекта для последующей перепродажи или же сдача в аренду. Рассмотрим каждый из них подробнее.
По статистическим сведениям, усредненная стоимость одного квадратного метра жилья в крупных городах за последние 10 лет увеличилась в 2 раза. Инфляция в странах СНГ тоже выросла примерно на 100%. Однако при аренде прибыль считают несколько по-другому.
Для инвестирования под последующую сдачу в аренду можно приобретать не только жилье, но и коммерческие объекты, землю. Ценовая закономерность понятна: чем больше рисков (депрессивный район, небольшое количество арендаторов и пр.), тем выше может быть доходность. Чаще всего выгоднее сдавать коммерческую недвижимость и землю, чем жилые помещения. Но есть одно «но». Сложностей также будет больше.
Для лучшего понимания разберем на примере сдачи в аренду квартиры. Учитывая то, что прибыль считается от размера инвестиций, более дорогие объекты потенциально менее доходны, и наоборот. Так, мегаполисы не настолько выгодны для арендодателя. Например, в столице ставки чаще всего колеблются в пределах 5-6%, а в региональных центрах – от 8 до 9%.
Но не стоит забывать и другую сторону медали. Города с развитой инфраструктурой, большим количеством населения и интересных достопримечательностей привлекают приезжих, тут быстрее растет стоимость жилья. Соответственно, инвестор получит больше дохода от роста стоимости сдаваемого объекта. В регионах же простой апартаментов случается намного чаще, чем в мегаполисах.
Для повышения доходности аренды можно положиться на кредитное плечо. Необходимо найти ипотеку по низкой ставке, чтобы ростом стоимости квартиры и платежами за нее перекрыть свои убытки. Предположим, вы купили жилье в кредит за 50 000 долларов по ставке 10%. При этом ваша доходность составит 5% годовых. В качестве аванса придется заплатить 5 000 долларов, оставшийся кредит составит 45 000 долларов с оплатой по 600 долларов ежемесячно. Через 6 с хвостиком лет вы выплатите этот кредит. При сдаче жилья в регионе вы будете получать около 300 долларов за аренду и еще столько же придется откладывать из своего кармана. Получается, что за все время вы выложите около 27 000 долларов из своего кармана и более 23 000 долларов получите за аренду. Это однозначно выгодно, потому что в последующие 6-7 лет можно полностью вернуть инвестиции и выйти в плюс.
Спекулировать можно и за счет перепродажи недвижимости. Чаще всего используются краткосрочные стратегии. Одна из таких – покупка жилья на этапе котлована и последующая перепродажа. Среднестатистическая доходность от таких сделок может составить до 30% за пару лет стройки.
Также есть другие варианты:
вложиться в перспективный участок, подготовить его к стройке и продать дороже;
купить проблемное помещение, привести его в порядок и продать по более высокой цене;
приобрести объект недвижимости, разделить его и продать частями (чтобы в сумме выходило дороже).
Самое приятное при инвестировании в недвижимость – это то, что в конечном счете инвестор получает во владение реальный актив, который имеет очевидную ценность. Однако нужно учитывать, что для такого вида заработка потребуются немалые средства. Даже с учетом кредитования нужно минимум несколько тысяч долларов.
Как начать инвестировать? Инструкция для новичковВиды недвижимости для инвестиций
Если вопрос «вкладывать ли в недвижимость» для вас уже решен, необходимо определиться с окончательным вариантом для инвестирования. Для этого важно понять, что есть различные виды недвижимости – на первичном или вторичном рынке, в своей стране или за рубежом. Во многом от этого будет зависеть сумма вложений. Кроме того, есть такая классификация:
жилая недвижимость. Из-за минимальных рисков такой вариант чаще всего выбирают новички. Этот способ инвестирования позволяет уберечь капитал от инфляции. Доходность можно получить за счет последующей перепродажи помещения или же его сдачи в аренду. Приобретая жилье, учитывайте такие нюансы, как год постройки объекта, месторасположение, наличие развитой инфраструктуры, планировку и состояние помещения;
коммерческая недвижимость. Такой вариант чаще всего выбирают бывалые инвесторы, которые лучше разбираются в законодательстве и быстрее могут найти перспективное помещение. Для получения дохода объекты коммерческой недвижимости чаще сдают в аренду, намного реже – перепродают;
загородные дома. Такая недвижимость часто пользуется спросом среди жителей больших городов, которые устали от бетонных джунглей и суеты. После благоустройства территории и приведения в порядок дома его можно выгодно продать или сдавать в аренду;
земельные участки. Покупка таких объектов отличается относительной простотой и дешевизной. Плюс к тому – не требуются расходы на ремонт и коммуналку. Однако при покупке важно учитывать определенные нюансы. Если вы рассматриваете долгосрочные вложения, то можно выбирать сельскохозяйственные угодья, а для краткосрочных – участки под будущее строительство;
парковочные места. Этот вариант подойдет тем, кто рассматривает инвестирование в объекты недвижимости на территории крупных городов. Чем выгоднее расположена площадка, тем выше будет планируемый доход;
новостройки. Выгоднее всего вкладывать в такие объекты еще на стадии котлована. На этом этапе застройщики специально завлекают покупателей низкими ценами, чтобы получить максимальный спрос. Тут важно учитывать, что для получения доходности придется ждать на порядок дольше, чем тем, кто покупает уже готовое новое жилье или вторичные квартиры. Однако тут основной плюс – ценовой фактор.
Готовая или строящаяся недвижимость?
Инвестировать ли в недвижимость еще на этапе строительства или вложиться в уже готовое жилье? Безусловно, у каждого варианта будут свои плюсы и минусы, о чем мы рассказываем подробнее.
Некоторые инвесторы считают, что покупка строящейся недвижимости намного выгоднее, чем готового жилья. На самом деле тут есть свои нюансы. Да, стоимость квартиры в новостройке на этапе котлована может быть на 20-30% ниже, чем аналогов. Однако, прежде чем принимать окончательное решение, важно взвесить все «за» и «против». Для полного понимания мы предлагаем ознакомиться со сравнительной таблицей:
| Преимущества | Недочеты |
|---|---|
Заниженная стоимость. Можно сэкономить до 20-30% и отбить вложения в краткосрочной перспективе |
Достаточно долгое ожидание сдачи дома. Если заказчик окажется неблагонадежным вместо обещанных 1,5-2 лет можно ждать намного дольше |
Возможность перепланировки на свой вкус. Это позволит создать квартиру-студию или наоборот |
Необходимость ремонта с нуля. Это дорогостоящее удовольствие. Если вы планируете сдачу жилья в аренду, придется выложить крупную сумму для того, чтобы привести жилье в порядок |
Современные строительные материалы и новые системы коммуникаций |
Большинство новостроек находятся в новых микрорайонах, где пока слабо развита инфраструктура |
Возможность приобрести потенциально доходный объект в районе с развитой инфраструктурой за доступную стоимость |
Есть вероятность попасть на кидал, которые возьмут деньги, а потом «заморозят» строительство из-за проблем с законодательством. |
Отсутствие неблагополучных соседей |
Постоянные ремонты по соседству. При последующей перепродаже или сдаче в аренду этот вопрос может отпугивать потенциальных клиентов. |
Покупка недвижимости на вторичном рынке также пользуется спросом. Однако нужно учитывать, что стоимость жилья тут будет зависеть от многих факторов. Чем ближе квартира к центру города, важным достопримечательностям, морю, тем выше будет ее стоимость. В престижных районах цена будет “кусаться” (приблизительно, как элитных домов). В сравнительной таблице рассмотрим все плюсы и минусы покупки готового жилья.
| Преимущества | Недочеты |
|---|---|
Наличие готового ремонта, не требующего срочности. Можно фактически сразу сдавать жилье и получать доход |
Старые коммуникации, двери и окна, которые нужно менять |
На вторичном рынке жилье стоит дешевле, чем в новостройке (за исключением ситуаций, когда инвестор вкладывает на этапе котлована) |
Слабая электросеть, не выдерживающая нагрузку от современных бытовых приборов, из-за чего могут возникать перебои в подаче электроэнергии |
Развитая инфраструктура. Рядом есть садики, школы, магазины, транспортные развязки |
Старые планировки, которые не всегда удобны |
Нет рисков перенесения срока сдачи или недобросовестного отношения застройщика |
Малые площади квартир, если говорить о «хрущевках» и «брежневках». Учитывая большое количество несущих стен, с перепланировкой помещения могут возникнуть проблемы |
Наличие оборудованной придомовой территории с детской или спортивной площадкой |
Не всегда выгодная стоимость вторички. Цены на готовые квартиры ниже всего в отдаленных районах или там, где давно не было ремонта. |
Как выбрать недвижимость для инвестирования?
Мы рассказали о том, насколько выгодно приобретать квартиру на первичном и вторичном рынке. Теперь нужно определиться с основными критериями выбора. Рассмотрим на примере жилой недвижимости в новостройке. При покупке стоит обратить внимание на:
район города. Выгоднее всего выбирать места, которые расположены ближе к центру населенного пункта, его достопримечательностям или морю. Далее идут спальные районы и пригород;
стоимость квартир в аналогичных домах по соседству. Это позволит узнать, сколько денег вы сможете заработать на аренде или перепродаже. Хотя тут нужно учитывать еще и инфляционную составляющую;
застройщика. Он обязательно должен быть проверенным, чтобы вы понимали, что инвестиции действительно в надежных руках. По этому вопросу лучше посоветоваться с профессионалом;
площадь жилья. Наибольшим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью до 70 квадратных метров. В жилье больших габаритов инвестировать не стоит (разве что, если дом находится действительно в перспективном месте – с видом на море, в центре города и пр.);
вид из окна. Отлично, если открывается вид на панораму города, парк, море и пр. Ликвидность жилья со старта снижает непрезентабельный вид на завод или же промышленное предприятие;
этаж. Безусловно, есть жильцы кому больше нравится первый или последний этаж, но это, скорее, редкость. Чаще всего спрос приходится на средние этажи. В девятиэтажном доме, например, - со второго по восьмой включительно;
наличие конкурентов. Обратите внимание на то, сколько потенциальных конкурентов будет при перепродаже или сдаче жилья. Возможно, есть смысл купить квартиру в малоэтажке. В этом случае есть больше шансов на то, что со временем стоимость объекта вырастет;
особенности расчета. Можно приобрести недвижимость со стопроцентным первоначальным взносом, в этом случае стоимость будет самой низкой. Также есть возможность покупки с поэтапным внесением средств. В этом случае при наличии крупного капитала можно приобрести сразу нескольких квартир. Со временем получится заработать больше средств;
условия переуступки и наличие такой возможности. Об этом нужно узнать у застройщика еще на начальном этапе, чтобы не прогадать. У некоторых застройщиков такая возможность предусмотрена бесплатно, у других – до 5% от стоимости квартиры.
Лучше всего приобретать квартиры на старте продаж, чтобы успеть попасть на наиболее ликвидные. Информацию о начале скупки жилья можно узнать на тематических форумах или же у риэлторов.
Вкладывать ли в недвижимость? Плюсы и минусы
Насколько выгодно инвестировать в недвижимость, какие есть плюсы и минусы? Безусловно, ключевое преимущество этого вида вложений – осязаемость, очевидная ценность и максимальная защита в рамках действующего законодательства. Кроме того, в числе основных плюсов можно назвать:
высокая ликвидность. Есть достаточно большое разнообразие объектов в разных ценовых категориях, которые можно легко перепродать и заработать;
покупка недвижимости стала намного доступнее благодаря ипотеке и потребительским кредитам;
уверенность в хорошем пассивном заработке на долгосрок. Это постоянный доход на многие месяцы и годы;
низкая волатильность и из-за этого малый риск потери средств;
возможность сдачи в аренду и получения первого дохода фактически сразу после покупки объекта недвижимости.
Однако не стоит забывать и о минусах. В частности, из недочетов инвесторы отмечают:
высокий порог входа. Для покупки объекта недвижимости необходимо как минимум несколько миллионов рублей;
цена на недвижимость зависит от различных факторов, в том числе и от ситуации в регионе. Чем меньше город, тем хуже будет спрос;
риск потери средств, если объект находится на стадии строительства (например, застройщик может обанкротиться или просто оказаться недобросовестным);
вероятность форс-мажорной ситуации – жилье может быть повреждено в результате пожара, наводнения, военных действий;
непредсказуемость стоимости ремонта и отделки, что может обнулить весь доход от перепродажи;
при владении объектом недвижимости сроком до 3 лет придется платить НДФЛ.
Какие есть риски при инвестициях в недвижимость
При инвестировании в недвижимость важно учитывать то, насколько большой риск потерять средства. Обратите внимание на такие риски:
неверная оценка финансовых возможностей. Как и при любом другом виде инвестирования нельзя вкладывать последние средства, оставаясь без «финансовой подушки»;
уничтожение или повреждение объекта недвижимости. Чтобы предупредить последствия форс-мажорных ситуаций, необходимо страховать недвижимость;
плохая ликвидность. На стоимость объекта недвижимости могут влиять неудачное расположение, ухудшение экологической или экономической обстановки;
мошенничество. В любой сфере инвестирования полно аферистов. Именно поэтому необходимо внимательно изучить юридическую базу, проверить документы, чтобы не попасть на уловки фирм-однодневок;
недобросовестные арендаторы. Сдавая объект недвижимости, следует внимательно прописывать все условия. Это позволит избежать потери средств.
Сколько можно заработать на инвестициях в недвижимость?
Доход от инвестиций в недвижимость зависит от различных факторов. Их нужно учитывать при вложении средств сюда. Потенциальная ликвидность объекта и срок окупаемости могут сильно отличаться. Они зависят от различных факторов:
вид жилья. Быстрее всего окупаются бюджетные варианты – это жилье эконом-класса на окраине города или в пригороде. При сдаче в аренду таких квартир удастся вернуть свои средства за 10-15 лет;
новостройка или готовое жилье. Новые квартиры окупаются быстрее, особенно если покупка осуществлялась на этапе котлована;
местонахождение. Окупаемость заграничной недвижимости ниже, чем отечественной. Например, в Лондоне средняя доходность инвестиций жилой недвижимости составляет около 3,5% годовых (вложения окупятся через 25-30 лет);
наличие дешевой ипотеки. У нас условия кредитования более жесткие, а соответственно, теряется больше средств. Сократить сроки окупаемости будет сложно;
прирост капитальной стоимости. За границей существенная прибыль достигается именно благодаря этому. В наших регионах темпы роста жилья намного ниже. Это также влияет на сроки окупаемости.
При аренде посуточно доходность может составлять от 7 до 30%, при перепродаже новостройки, купленной на этапе котлована – от 8 до 25%. Долгосрочная аренда приносит наиболее низкую доходность – не более 5% ежегодно.
Защита от инфляции: как не допустить обесценивания денег?Кому будет выгодно инвестировать в недвижимость
На рынке недвижимости есть как профессионалы, так и новички, которые отдают предпочтение стратегическим вложениям в квадратные метры. В любом случае необходимо понимать, что для старта потребуется достаточно большой капитал (даже если речь идет об ипотечном кредитовании). Кроме того, вложения в объекты недвижимости редко бывают краткосрочными. На окупаемость требуется время. Если на руках отсутствует крупная сумма и нет возможности ждать получения дохода, лучше сразу поискать альтернативу.
Какие альтернативы есть для выгодного инвестирования
В качестве альтернативы инвестированию в недвижимость можно рассматривать копитрейдинг. Сегодня многие брокеры предусматривают в перечне предоставляемых услуг сервисы социальной торговли.
Суть копитрейдинга заключается в отслеживании эффективных действий профессионалов, которые размещают шорт- или лонг-позиции, и автоследовании за ними. Для результативного копирования сделок важно выбрать опытного трейдера из рейтинга брокерской организации. Поставщикам сигналов участие в социальной торговле тоже приносит доход – они могут получать до 10% от заработка подписчиков.
Среди основных преимуществ копитрейдинга можно отметить:
возможность перенять практический опыт профессионалов;
экономия времени на анализе рынка;
возможность получения хорошего пассивного дохода;
автоматическое исполнение сделок;
низкий порог входа, поэтому такой способ подходит даже новичкам;
гибкая настройка риск-менеджмента.
Лучший брокер для инвестиций
Резюме
Инвестиции в недвижимость (жилую, коммерческую, земельные участки) способны принести хорошую доходность. Вкладывать можно с целью последующей перепродажи или для сдачи в аренду. Из основных преимуществ можно отметить хорошую ликвидность и очевидную ценность, относительно небольшие риски потери средств из-за низкой волатильности.
Однако для выгодных инвестиций важно грамотно рассчитать свои финансовые возможности, выбирать потенциально перспективные объекты, которые потом легко продать/сдать в аренду и выйти в плюс. Важно учитывать то, что для вложения в недвижимость потребуется большой стартовый капитал. Если его нет, стоит присмотреться к альтернативным вариантам. В частности, можно рассмотреть копитрейдинг на платформе надежного брокера.
FAQ
Как заработать на недвижимости?
Есть несколько возможных вариантов. Сюда относится перепродажа на вторичном рынке (выгоднее всего, если жилье покупалось на этапе котлована), а также аренда (краткосрочная или долгосрочная). Каждый из вариантов имеет свои нюансы и срок окупаемости.
Какие есть виды недвижимости?
К объектам недвижимости относятся жилье, коммерческие помещения, земельные участки, парковочные места. Они могут быть уже готовыми или купленными на этапе строительства. Инвестировать можно в объекты недвижимости как в своей стране, так и за границей.
Кому подходит вложение в недвижимость?
Такие инвестиции подходят тем, у кого есть значительный стартовый капитал. Минимальный размер накоплений – несколько тысяч долларов (если оставшуюся часть есть возможность взять по ипотеке или в рассрочку). В идеале иметь всю сумму сразу, так срок окупаемости будет намного меньше.
Какие основные плюсы и минусы инвестирования в недвижимость?
Среди ключевых плюсов инвесторы отмечают высокую ликвидность и относительно небольшую волатильность, потенциально хороший доход в перспективе. К минусам относятся большой порог входа, вероятность форс-мажорных ситуаций, риск потери средств при мошенничестве с недвижимостью. Чтобы избежать утраты капитала, необходимо тщательно изучить юридическую базу и следовать правилам риск-менеджмента.
